Учиться в России!
Регистрация »» // Логин:  пароль:

Федеральный правовой портал (v.3.2)
ПОИСК
+ подробный поиск
Подняться выше » Главная/Все книги/

Возникновение прав на землю :

АР
Н196 Назимкина, О. В. (Ольга Васильевна).
Возникновение прав на землю :Автореферат диссертации на
соискание ученой степени кандидата юридических наук.
Специальность 12.00.06 - Природоресурсное право ; Аграрное
право ; Экологическое право /О. В. Назимкина ; Науч. рук. Н
. А. Сыродоев ; Российская академия наук. Институт
государства и права. -М.,2000. -24 с.-Библиогр. : на с. 24.
7. ссылок
Материал(ы):
  • Возникновение прав на землю.
    Назимкина, О. В.

    Назимкина О. В.

    Возникновение прав на землю : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

    3

    ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

    Актуальность исследования.

    В ходе земельных преобразований, начатых в Российской Федерации в 1990 году, и сопровождающихся ликвидацией монополии государственной собственности на землю, в России для граждан и юридических лиц появилась возможность приобретать земельные участки не только на праве пользования, но и на других правовых основаниях (титулах) и, прежде всего, на праве собственности. В результате проведения земельной реформы большая часть сельскохозяйственных угодий была передана из государственной собственности в частную. По состоянию на 1 января 1998 г. для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в собственности, владении и пользовании граждан находится 8,2 млн. га. В городах и поселках городского типа из 7, 5 миллионов гектаров земли в собственность граждан и юридических лиц передано 6, в пользование - 42 и в аренду - около 6 процентов площади городов и поселков. В ходе приватизации земли собственники предприятий и иных объектов недвижимости выкупили 9 826 земельных участков под этими объектами.

    Однако многие вопросы земельных преобразований остались нерешенными. Современное российское законодательство содержит довольно большой перечень правовых оснований пользования землей: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование, сервитут и аренда. Многообразие прав на землю порождает пробелы в правовом регулировании, дополнительные сложности в оформлении права на землю, в учете и регистрации. В то же время, как свидетельствует мировая практика, регулирование земельных отношений может успешно обходиться двумя институтами: собственностью и арендой, где право собственности уже не абсолютный неограниченный характер. Земля, будучи объектом вещных прав, должна рассматриваться в единстве экономических и экологических отношений. Она остается важнейшим объектом национального достояния, поэтому введение

    4

    ограничений права частной собственности оправдано, хотя и должно быть научно обосновано, а ее правовой режим должен быть в значительной мере подчинен особому, публично-правовому режиму. В связи с этим государственное регулирование отношений в сфере возникновения прав на землю, оборота земли требуют специального законодательного оформления.

    Обеспечению гармоничного сочетания публичных и частных интересов призвана служить система норм, относящихся к возникновению прав на землю, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Между тем, по мнению диссертанта, создание указанной системы в России породило множество правовых коллизий и противоречий, что, безусловно, негативно отражается гарантиях прав собственников землевладельцев, землепользователей и арендаторов, на состоянии оборота недвижимости и поэтому требуется дополнительная проработка и исследование соответствующих проблем.

    Выбор темы исследования обусловлен потребностью проведения научного анализа содержания существующих прав на землю, оснований их возникновения и сопоставления правового регулирования' с правоприменительной практикой, выявления основных недостатков и выработкой предложений по совершенствованию законодательства.

    Степень научной разработанности темы.

    До начала реформирования земельных отношений в российской науке земельного права указанные проблемы в силу существования монополии государственной собственности на землю не выделялись.

    С переходом к рыночной экономике, осуществлением коренных земельных преобразований вопрос о видах и содержании вещных прав на землю рассматривался в трудах таких видных российских ученых как З.С. Беляева, С.А. Боголюбов, Г.Е. Быстров, Б.В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоев, Г.В. Чубуков и др.

    Проблемы вовлечения земли в гражданский оборот нашли свое отражение в работах В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О.М. Козырь, О.И. Крассова, В.П. Мозолина, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и других ученых.

    5

    Отдельные аспекты оформления возникновения и перехода прав на землю и другую недвижимость исследовались в работах И.А. Иконицкой, А.В. Кузнецова, О.М. Козырь, Н.А. Сыродоева и др.

    Однако комплексных исследований по проблеме содержания вещных прав на землю, оснований их возникновения и оформления этих прав не проводилось.

    Предмет исследования.

    Предметом диссертационного исследования является анализ правовых норм, регулирующих вещные права на землю, основания их возникновения и порядок государственной регистрации; правоприменительная практика в этой области в контексте с задачами развития земельного оборота.

    Цели и задачи диссертационного исследования.

    Цель исследования состоит в том, чтобы на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы исследовать содержание существующих вещных прав на землю, выявить основания их возникновения, а также выработать предложения, направленные на упорядочение системы этих прав и совершенствование порядка их оформления, в целях повышения эффективности и гарантированности защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

    Исходя из поставленной цели, автор ставит следующие задачи:

    1) Проанализировать содержание вещных прав на землю, их соотношение между собой и обосновать возможность сокращения их количества.

    2) Исследовать основания возникновения вещных прав на землю и соотнести их с основаниями возникновения гражданских прав.

    3) Выявить особенности земельных участков как особых объектов гражданских прав, которые характеризуются не только с экономической, но и экологической точек зрения.

    4) Провести анализ нормативно-правовых источников, определяющих оформление вещных прав на землю, прослеживая их историческое развитие с конца.

    6

    5) Определить особенности оформления вещных прав на землю и ограничений (обременении) этих прав по действующему законодательству Российской Федерации.

    6) Выявить связь возникновения и оформления, прав на землю с задачами правового регулирования оборота земли.

    Теоретическая и нормативная база диссертации.

    Основной нормативной базой для исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в сравнительном плане законодательство зарубежных стран.

    Основной теоретической базой для исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых юристов.

    При работе над диссертацией автором были изучены труды Г. А. Аксененка, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, А.К. Голиченкова, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина, В.В. Петрова, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоева, Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова и др.

    Поскольку анализируемые в диссертации проблемы тесно связаны с гражданским правом, то в ходе решения конкретных задач автор изучал труды отечественных цивилистов. Общие актуальные проблемы гражданско-правового регулирования земельных отношений нашли свое отражение в трудах В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О.М. Козырь, О.И. Крассова, В.П. Мозолина, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной и др.

    Проблемы правового регулирования и оформления вещных прав на землю подвергались обстоятельному исследованию до революции в трудах В.Б. Ельяшевича, Л.А. Кассо, Д.М. Мейера, И.А. Покровского, Б.Н. Чичерина, Г.Ф. Шершеневича и др.

    Методологическую базу исследования составили общенаучные методы познания - анализ, синтез, метод комплексного подхода, и частные - исторический, сравнительный, формально-логический,, системно-структурный, технико-юридический, сравнительного правоведения и иные методы, применение которых позволило исследовать объекты во взаимосвязях и взаимозависимости.

    7

    Научная новизна работы определяется тем, что она представляет собой первое в российской правовой науке комплексное исследование, посвященное анализу содержания видов прав на землю, основаниям их возникновения и государственной регистрации.

    Впервые осуществлен системный анализ правового закрепления оснований возникновения прав на землю, выявлена специфика их правового регулирования и выработаны рекомендации по его совершенствованию.

    Проведен системный анализ документального оформления прав на землю и на основе выявленных недостатков сделаны конкретные предложения по совершенствованию законодательства, упорядочению отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Основными выводами и предложениями, которые выносятся на защиту, являются:

    1) Обосновывается необходимость сокращения количества видов прав (правовых титулов) на землю, поскольку их множественность не способствует усилению гарантий субъектов этих прав, но создает дополнительные сложности в оформлении соответствующих прав, учете земельных участков, ведении земельного кадастра, государственной регистрации прав на землю, вовлечению земельных участков в гражданский оборот.

    2) Предлагается дополнить земельное законодательство новыми положениями, которые позволили бы отразить специфику земельного участка как объекта гражданских прав, в единстве экономических и экологических отношений. В частности, необходимо закрепить в Земельном кодексе РФ определение земельного участка как объекта гражданских прав не только с территориально-географических, но и экономических позиций, как представляющего особую экономическую ценность среди объектов гражданских прав и как уникального объекта природы, имеющего, исключительно важное экологическое значение, и внести соответствующие изменения в ст. 261 ГК РФ. Предлагается также закрепить в Земельном кодексе РФ положения, исключающие применение в отношении земельного участка

    8

    термина «бесхозяйное имущество», и, соответственно, норм Гражданского кодекса РФ, посвященных обращению бесхозяйных вещей в собственность (ст.225) и приобретению недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст.234).

    3) Доказывается целесообразность закрепления в Земельном кодексе РФ исчерпывающего перечня видов прав на землю, оснований их возникновения, а также возможности трансформации одного вида прав на землю в другой, в случае перехода земельного участка, принадлежащего гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, юридическому лицу в порядке наследования.

    4) Предлагается принять специальный закон о сделках с земельными участками, в котором предусмотреть перечень земель, изъятых из гражданского оборота и ограниченных в обороте, определить виды разрешенных сделок с земельными участками, установить конкретные условия, соблюдение которых обязательно при их совершении (сохранение целевого назначения земельного участка, определение критериев его изменения, органы осуществляющие такое изменение и т.п.).

    5) Обосновывается предложение об установлении в Кодексе об административных правонарушениях РФ административной ответственности в отношении собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей за непредставление сведений о качественных и количественных изменениях земельного участка соответствующим органам.

    6) Обосновываются предложения об определении в Земельном кодексе РФ порядка формирования земельных участков, как объектов недвижимости, порядка финансирования соответствующих работ (из соответствующего бюджета, за счет заинтересованных собственников, землевладельцев и землепользователей); а также закрепления в Земельном кодексе РФ положения об обязательном лицензировании проектно - изыскательских и других работ, связанных с формированием земельного участка.

    9

    7) Доказывается целесообразность закрепления в Земельном кодексе РФ и специальном законе о сделках с землей, с внесением соответствующих изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, положений устанавливающих случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с земельными участками и другой недвижимостью, имея ввиду увеличение числа сделок (купля-продажа, мена, дарение, аренда), требующих обязательного нотариального удостоверения, и отказа от государственной регистрации таких сделок, поскольку она поглощается регистрацией прав на недвижимое имущество.

    8) Выводы и предложения по совершенствованию правового механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации, в частности, предложения: о введении предварительной регистрационной записи; об установлении обязанности регистрирующего органа беспрепятственно предоставлять только сведения, касающиеся инвентаризационных данных о земельном участке и информацию о собственнике земельного участка; о разработке единой инструкции по вопросам регистрации прав на землю, их ограничений (обременении).

    Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут быть использованы при разработке нового законодательства, а также при внесении изменений и дополнений в уже действующие законы и иные нормативные акты, что позволит усовершенствовать механизм защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

    Материалы диссертации могут быть использованы в практической деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на специализированных курсах подготовки и переподготовки государственных регистраторов.

    Учитывая результаты исследования, указанные положения и выводы целесообразно использовать в ходе преподавания в высших учебных заведениях в целях повышения эффективности обучения.

    10

    Выводы диссертационного исследования могут быть использованы и в дальнейшем исследовании проблем возникновения и оформления прав на землю.

    Апробации результатов исследования.

    Диссертация выполнена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Основные выводы и положения диссертации были изложены автором на научно-практических конференциях и семинарах, а также в ряде публикаций в научных юридических изданиях.

    Автор использовал результаты исследования в ходе проведения семинаров «Земельные правоотношения» в рамках международного проекта «Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий России». Практическая апробация некоторых выводов, сформулированных в исследовании, проводится в настоящее время в рамках международного проекта по обеспечению занятости и доходов сельского населения в Лодейнопольском районе Ленинградской области.

    Структура работы.

    Название и структура диссертации обусловлены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, и списка использованной литературы.

    СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

    Во введении показаны актуальность и новизна темы настоящего исследования, степень разработанности проблемы, сформированы цели, задачи исследования, его методологическая, правовая, научная базы, изложена теоретическая и практическая значимость, а также структура работы.

    В первой главе диссертации - "Общая характеристика видов прав на землю и оснований их возникновения" - исследуются виды прав на земельные участки, и дается классификация оснований возникновения этих прав, а также определяются признаки и особенности земельного участка и порядок его формирования как объекта вещных прав.

    11

    На первый взгляд может показаться, что земельные участки, будучи отнесены Гражданским кодексом РФ к объектам недвижимости (ст. 130), а права на них квалифицированы как вещные права (ст. ст. 260-287), подчиняются общему гражданско-правовому режиму. Анализируя гражданское законодательство, автор приходит к выводу, что оно содержит лишь некоторые общие подходы к регулированию земельных отношений. Это относится как к характеристике вещных прав на землю, основаниям их возникновения, так и в целом к правовому режиму земельных участков, который, в конечном счете, детально определяется земельным законодательством.

    Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в гражданском обороте. Хотя специальные законы относительно оборота земель еще только проектируются, но, тем не менее, анализ действующего законодательства позволяет автору выявить и систематизировать уже имеющиеся права на землю.

    В первой главе автором раскрывается содержание вещных прав на землю. Гражданский кодекс РФ (ст. 216) к вещным правам относит право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного (бессрочного) пользования землей; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитута. Анализируя признаки вещных прав, автор делает вывод, что общая характеристика вещных прав применима к вещным правам на землю с весьма существенными оговорками. Кроме права собственности, которое является наиболее универсальным и полным вещным правом, другие вещные права могут относиться либо только к земле, либо исключительно к другому имуществу. Так, право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к любому иному имуществу, но не к земле. В свою очередь права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования относятся исключительно к земле и, ни в какой мере не могут распространяться на иное имущество.

    Автор проводит системный анализ существующих в российском законодательстве видов прав на землю и выясняет значимые с точки зрения

    12

    юриспруденции отличия правового режима той или иной разновидности прав на землю. Подробно анализируется содержание права собственности на землю, как наиболее полного вещного права, раскрывая содержание правомочий собственника земли.

    Как сказано в ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей их собственниками осуществляется "свободно", если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

    Свободное распоряжение землей нельзя, однако понимать как произвольное. Автором ставится вопрос о понимании смысла указанного конституционного положения, о его научном толковании. Выражение "осуществляться их собственниками свободно" было бы неправильно понимать в смысле абсолютной свободы, не ограниченной никакими законами. При толковании указанного конституционного положения необходимо учитывать следующие положения. Оно построено на сочетании прав и обязанностей собственника земли, ибо сначала формулируется в общем плане право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, но в то же время возлагается обязанность на собственника не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать права и законные интересы третьих лиц. Здесь очень важно учитывать норму п.3 ст.36 Конституции РФ, устанавливающую, что "условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона". Под "условия и порядок" вполне подпадает возможность установления в федеральном законе правил, касающихся оборота земли, включая те или иные ограничения. Пределы земельного оборота должны быть определены непосредственно в законе. Статья 129 Гражданского кодекса РФ закрепила положение о том, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами, в какой ее оборот допускается законами о земле. Указанная норма нашла свое закрепление в ст. 13 Закона РФ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", которая предусматривает, что нормы части второй Гражданского кодекса РФ в части , касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их

    13

    оборот допускается земельным законодательством. Тем самым в гражданском законодательстве отсутствуют прямые ограничения земельного оборота, но делается отсылка на ограничения к земельному законодательству.

    Задача публично - правового регулирования земельного оборота состоит в нахождении социально-целесообразных параметров ограничения свободы земельных собственников в распоряжении землей. В связи с этим автор обращает внимание на необходимость при решении соответствующих теоретико-правовых проблем, и в процессе работы над земельными законопроектами обратить внимание на следующие моменты публично-правового регулирования земельного оборота: определение в законе перечня возможных способов распоряжения земельными участками; точное определение в законе цели вводимых ограничений по распоряжению земельными участками; установление параметров таких ограничений на основе конкретных, четко сформулированных в законе условий и, следовательно, установление пределов государственного вмешательства в земельный оборот.

    Анализируя содержание вещных прав на землю, диссертант обосновывает необходимость сокращения количества видов прав (правовых титулов) на земельные участки, поскольку их множественность не способствует усилению гарантий субъектов этих прав, но создает дополнительные сложности в оформлении соответствующих прав, учете земельных участков, ведении земельного кадастра, государственной регистрации прав на землю, вовлечению земельных участков в гражданский оборот, Закрепление в российском земельном законодательстве норм, обеспечивающих сочетание публичных и частных интересов, должно привести к сокращению вещных прав на землю. В связи с этим представляется целесообразным сохранения только права собственности, сервитута и аренды. Указанное положение должно повлечь изменение Гражданского кодекса РФ и найти свое закрепление в Земельном кодексе РФ.

    Раскрывая понятие и значение юридического факта, автор обращает внимание на то обстоятельство, что земельное законодательство нельзя применять по аналогии, поскольку земельное право в отличие от гражданского основано не

    14

    столько на частноправовых, сколько на публично-правовых началах. Таким образом, земельные правоотношения могут возникать только из юридических фактов, прямо предусмотренных земельным законодательством. В силу указанных обстоятельств представляется необходимым закрепление четкого перечня оснований возникновения прав на землю в Земельном кодексе РФ. Кроме того, сам указанный в ст. 8 Гражданского кодекса РФ перечень оснований не может быть применим в полной мере к земельным правоотношениям.

    В числе оснований возникновения гражданских прав Гражданский кодекс РФ выделяет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. К сделкам, предусмотренным законом, применяются посвященные соответствующему их виду нормы. В отношении сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, необходимо руководствоваться аналогией закона или аналогией права. Применительно к сфере земельных правоотношений, с учетом ранее сделанных выводах об аналогии права в сфере земельных правоотношений, могут иметь место только такие основания, как договоры и сделки, прямо предусмотренные законом. Данное положение вытекает из п.3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ, которая допускает совершение сделок с землей и другими природными ресурсами только в той мере, в какой оборот этих объектов допускается законами о земле и других природных ресурсах. Тем самым еще раз подчеркивается специальный характер норм, включенных в акты, посвященные природным ресурсам, по отношению к Гражданскому кодексу РФ. Поэтому автором предлагается принять специальный закон о сделках с земельными участками, в котором необходимо предусмотреть перечень земель, изъятых из гражданского оборота и ограниченных в обороте, определить виды разрешенных сделок с земельными участками, установить конкретные условия, соблюдение которых обязательно при их совершении (сохранение целевого назначения земельного участка, определение критериев его изменения, органы осуществляющие такое изменение и т.п.).

    15

    Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельство, что земля является уникальным природным объектом, требующим особой охраны. Правовой режим земель не может быть полностью охвачен институтами гражданского права. Специфика земли - и как природного объекта и как объекта пользования - требует применения особого комплекса правовых норм. Нормы земельного права, хотя они во многом перекликаются с нормами гражданского законодательства, будут сохранять свою обособленность. В связи с этим автором предлагается дополнить земельное законодательство новыми положениями, которые позволили бы отразить специфику земельного участка как объекта гражданских прав, в единстве экономических и экологических отношений. В частности, ставится вопрос о необходимости закрепления в Земельном кодексе РФ определения земельного участка как объекта гражданских прав не только с территориально-географических, но и экономических позиций, как представляющего особую экономическую ценность среди объектов гражданских прав и как уникального объекта природы, имеющего, исключительно важное экологическое значение, и внести соответствующие изменения в ст. 261 Гражданского кодекса РФ.

    Анализируя виды способов приобретения права собственности на земельные участки, автором высказаны аргументы в пользу положения о невозможности приобретения земли в собственность первоначальными способами. Далее в работе обосновывается предложение закрепить в Земельном кодексе РФ положения, исключающие применение в отношении земельного участка термина «бесхозяйное имущество», и, соответственно, норм Гражданского кодекса РФ, посвященных обращению бесхозяйных вещей в собственность (ст.225) и приобретению недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст.234).

    Кроме того, не все производные способы приобретения права собственности, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, по мнению диссертанта, соотносятся со способами приобретения права собственности на земельный участок. Прежде всего исходя из действующего земельного законодательства к ним относятся: приватизация; национализация; приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации;

    16

     приобретение земельного участка по договору или вследствие совершения иных

    сделок, предусмотренных законом; изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд; переход права собственности на строения и сооружения, расположенные на земельном участке; приобретение земельного участка в порядке наследования. В силу этого представляется целесообразным закрепить в Земельном кодексе РФ не только исчерпывающий перечень видов прав на землю, но и перечень оснований их возникновения.

    Раскрывая содержание способов приобретения прав на землю, диссертант приходит к выводу, что одним из недостатков российского земельного законодательства является отсутствие закрепленного в законе механизма трансформации одного вида права в другой. Такой механизм необходим, в частности, для случая, когда наследником лица, который является владельцем земельного участка на праве пожизненного владения, становится юридическое лицо, которое не может быть субъектом права пожизненного наследуемого владения.

    Автор уделяет внимание земельному участку как объекту права. Объектом права являются строго определенные земельные массивы, индивидуализированные земельные участки. Следовательно, чтобы стать объектом права, земельный участок, прежде всего, должен иметь: границы, которые должны быть отражены на плане, площадь и местоположение.

    Фактическая индивидуализация земельного участка, то есть определение его границ на местности, происходит в порядке проведения землеустроительных работ. В связи с этим автор обращает внимание на тот факт, что деятельность по проведению проектно - изыскательских работ, связанных с использованием земель, отвечает критериям определения лицензируемых видов деятельности, предусмотренными ст. 4 Закона Т?Ф от 25 сентября 1998 года "О лицензировании отдельных видов деятельности", поскольку затрагивает интересы как граждан так и государства в целом. Однако в перечне видов деятельности, на осуществление которых требуется лицензия (ст. 17 Закона о лицензировании), проведение проектно-изыскательских работ, связанных с использованием земель, не

    17

    упоминается. Это связано с тем, что согласно п.2 ст.1 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности действие указанного закона не распространяется на некоторые виды деятельности, в том числе, на деятельность по охране окружающей среды и деятельность, связанную с использованием природных ресурсов.

    Поскольку ст. 49 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что перечень лицензируемых видов деятельности устанавливается законами, очевидным становится тот факт, что нормы Временного положения "О порядке выдачи лицензий на право выполнения проектно - изыскательских работ, связанных с использованием земель", не действуют. По мнению автора, указанное обстоятельство может привести к крайне негативным последствиям, поскольку несоответствие землеустроительной организации определенным требованиям и отсутствие должного контроля со стороны государственных органов неизбежно приведет к нарушению требований, предъявляемых к проведению землеустроительных работ и искажению информации, содержащейся в правоудостоверяющих документах и государственном земельном кадастре. Необходимо закрепить требование о лицензировании соответствующих работ в разделе "Землеустройство" Земельного кодекса РФ.

    Статья 114 Земельного кодекса РСФСР 1991 года предусматривает возможность проведения землеустроительных работ как за счет средств государственного бюджета, так и за счет собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Практика идет по пути проведения землеустройства за счет последних. Отсутствие бюджетных средств на вышеуказанные цели, невыполнение государственными землеустроительными службами предписанных обязанностей по проведению землеустроительных работ в самом начале земельной реформы, необоснованное завышение коммерческими землеустроительными организациями расценок проведения землеустроительных работ неплатежеспособность сельскохозяйственных организаций и физических лиц - все это приводит к незаконному землепользованию, поскольку отсутствие соответствующего землеотвода и как следствие рабочего чертежа перенесенных на

    18

    местности границ ведет к отказу в регистрации каких - либо прав на земельный участок.

    Предложением диссертанта является - закрепление в законе перечня: какие землеустроительные работы проводятся за счет средств государственного бюджета, а какие за счет собственников, землевладельцев и землепользователей.

    Во второй главе исследования - "Возникновение документального оформления прав на землю и его значение" - проводится исторический анализ правового регулирования оформления прав на землю, и определяются основные признаки существующих в мире систем регистрации прав на землю.

    В центре внимания диссертанта - институт регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество в его историческом развитии и осмыслении.

    В первом параграфе анализируется различные типы систем регистрации, возникших в Европейских государствах: Франции, Бельгии Германии, Швейцарии, и Южной Австралии. Дается исторический анализ становления мировых систем регистрации прав на землю, раскрывается их содержание и основные принципы.

    Далее автор исследует законодательство дореволюционной России, а затем анализируется законодательство Советской России и законодательство Российской Федерации реформенного периода, до принятия Гражданского кодекса РФ и Закона РФ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    В результате исследования диссертант делает вывод, что в России до принятия Гражданского кодекса РФ и Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производилась государственная регистрация документов, а не прав на земельные участки.

    Исследуя вопрос о значении документального оформления прав на землю автор приходит к выводу, что система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, поскольку документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав. Проанализировав точки зрения ученых на эту проблему, диссертант считает необходимым внести изменения в Гражданский кодекс РФ об отмене государственной регистрации

    19

    сделок с недвижимостью, установлении их обязательного нотариального удостоверения при сохранении государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Доказывается целесообразность закрепления в Земельном кодексе РФ и специальном законе о сделках с землей, положений устанавливающих случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с земельными участками и другой недвижимостью, имея ввиду увеличение числа сделок (купля-продажа, мена, дарение, аренда), требующих обязательного нотариального удостоверения, и отказа от государственной регистрации таких сделок, поскольку она поглощается регистрацией прав на недвижимое имущество.

    Диссертантом предпринята попытка анализа Российской системы регистрации прав на недвижимое имущество на предмет проявления в ней принципов достоверности и публичности. Результатом этого являются предложения об установлении в Кодексе об административных правонарушениях РФ административной ответственности в отношении собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей за непредставление сведений о качественных и количественных изменениях земельного участка соответствующим органам; и о внесении поправок в Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в п.4 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, с целью ограничения возможности ознакомления с содержанием Единого государственного реестра прав. Установление обязанности регистрирующего органа беспрепятственно предоставлять сведения, касающиеся инвентаризационных данных о земельном участке, и информацию о собственнике любому заинтересованному лицу, а информацию об ограничениях и обременениях земельного участка - только с согласия собственника земельного участка, позволит органично учесть интересы регистрационных органов и казны в целом, связанные со сбором средств за предоставление информации и государственные интересы по надлежащей защите прав землепользователей.

    В третьей главе настоящей работы - "Государственная регистрация прав на землю" - рассматривается порядок регистрации прав на землю, и анализируются особенности регистрации ограничений этих прав.

    20

    Автор анализирует законодательство в сфере государственной регистрации прав на земельные участки (и другую недвижимость), и приходит к выводу, что земельное законодательство в данном случае играет существенную роль, поскольку оформление прав на земельный участок напрямую зависит от оснований возникновения этого права.

    Различие в оформлении конкретного права на землю будет заключаться практически только в основаниях возникновения этого права, а, следовательно, и в правоустанавливающих и иных документах, представляемых на регистрацию.

    Земельное законодательство требует, и всегда будет требовать предельно четкого, взвешенного, единого, комплексного, построенного на базе конституционных положений и норм Гражданского кодекса РФ, правового регулирования.

    Однако, по-разному решаются субъектами Российской Федерации такие принципиально важные вопросы, как виды прав на землю и основания возникновения этих прав для различных субъектов землепользования.

    Информация, поступающая от арбитражных судов по данной категории дел, свидетельствует, что большинство возникающих у них вопросов связано с неурегулированностью или недостаточно полной урегулированностью земельных отношений, противоречивостью нормативных актов, несоответствием актов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления федеральному законодательству. Урегулирование этих вопросов должно содействовать уменьшению количества споров в сфере земельных отношений, повышению качества принимаемых по ним решений, усилению защиты нарушенных прав. Поэтому одной из главных задач на данном этапе должно быть решение вопросов правового обеспечения земельных отношений.

    Поэтому автор обращает внимание на проблему разграничения полномочий Федерации и ее субъектов по вопросам владения пользования и распоряжения землей.

    Анализируя положения Конституции Российской Федерации, диссертант приходит к выводу, что такие важные вопросы, как условия и порядок пользования

    21

    землей, функционирование земельного рынка, государственное управление земельными ресурсами и некоторые другие, должны решаться на федеральном уровне, то есть в федеральном земельном законодательстве. Причем проблему разграничения полномочий между федерацией и ее субъектами целесообразнее решать не в каком-то одном обобщающем Законе, а в каждом Федеральном законе, относящемся к предметам совместного ведения, детально очерчивая полномочия Федерации, предполагая, что все остальные полномочия в данной отрасли или сфере будут входить в силу ст. 73' Конституции РФ в компетенцию субъектов Федерации.

    Диссертант указывает на целесообразность заимствования некоторых положительных сторон опыта зарубежных Федераций (ФРГ, Индия, например), которые законодательно закрепили принцип "конкурирующей компетенции", когда определяется круг общественных отношений, регулировать которые вправе и Федерация и ее субъекты, причем последние не должны ждать, чтобы первой сказала свое слово Федерация, но если она издает потом закон, то субъекты Федерации обязаны привести свои "опережавшие" законы в соответствие с Федеральными. Автор предлагает указанный принцип закрепить в Конституции Российской Федерации.

    Далее подробно раскрывается порядок государственной регистрации прав на земельные участки. Анализируется опыт регионов уже создавших учреждения юстиции по регистрации прав (на примере Московской и Тульской областей). Автор выявляет противоречия положений внутренних инструкций регистрационных органов субъектов Федерации нормам гражданского законодательства. В частности, статья 17 Закона о регистрации прав содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав. Истребование у заявителя дополнительных документов не допускается. Анализ ст.16 и ст.17 Закона позволяет сделать вывод о тождественности понятий "основания для государственной регистрации прав" и "документы, необходимые для государственной регистрации прав". В силу этого представляется неправомерным требование, закрепленное внутренними

    22

    инструкциями Московской областной регистрационной палаты "О порядке работы с заявлениями граждан и юридических лиц по оформлению и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом" и "О порядке регистрации договоров купли-продажи земельных участков и перехода прав собственности", о предоставлении заявителем справки о нормативной цене земельного участка, справки Комитета по земельной политике об отсутствии арестов на земельный участок (при отсутствии сведений в Регистрационной палате) и справки государственной налоговой инспекции об отсутствии задолженности по земельному налогу.

    В третьей главе анализируется структура и содержание Единого государственного реестра прав. Отмечаются особенности регистрации общей собственности на землю.

    Диссертант обращает внимание на проблему установления приоритета прав. Так, согласно п.7 ст. 16 Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дата регистрации есть дата внесения соответствующей записи в реестр, а не дата обращения за регистрацией. Исходя из этого вопрос о приоритете при наличии "конкурирующих" прав остается нерешенным.

    Для избежания такого рода ситуаций автор предлагает обратиться к опыту ряда зарубежных стран (Германия, Швейцария, Австрия) и закрепить в законе так называемую систему "уведомлений", которая может быть представлена регистрацией права требования, когда правообладатель может зарегистрировать Едином государственном реестре прав право требования в отношении земельного участка (или иного недвижимого имущества), или внесением записи в Единый государственный реестр (в графу "Особые отметки"), указывающей на существование правопритязания в отношении земельного участка.

    Диссертант уделяет особое внимание регистрации ограничений (обременении) прав на земельный участок, каковыми являются, в частности, ипотека, сервитута и аренда[1]. Поскольку, как уже отмечалось, перечень возможных вещных прав на землю должен четко определяться Земельным кодексом РФ, то, соответственно, и перечень возможных ограничений

    23

    (обременении) указанных прав должен быть закреплен на уровне федерального закона. Действующее законодательство не содержит такого перечня. В проекте Земельного кодекса РФ закреплен довольно большой перечень обременении указанных прав (ст.52). Однако этот перечень не предусматривает в качестве обременении ипотеку, сервитуты и аренду, которые перечислены в качестве таковых в п. 1 ст.4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Кроме того, указанный перечень обременении не является исчерпывающим, поскольку проект допускает обременение земельного участка «...иными обязательствами, ограничениями и условиями». Автор делает вывод, что иные виды обременении (ограничений), кроме закрепленных в Земельном кодексе РФ, должны быть определены федеральным законом.

    Анализируя действующие нормы о регистрации ограничений (обременении) прав на землю диссертант обосновывает положение о том, что, как уже отмечалось ранее, необходимо исключить государственную регистрацию договоров аренды с недвижимостью, поскольку она поглощается государственной регистрацией прав.

    Рассматривая порядок регистрации вещных прав на землю и ограничений (обременении) этих прав, диссертант приходит к выводу, что регистрация вещных прав на землю и ограничений (обременении) этих прав имеет свою специфику по сравнению с регистрацией прав на иное недвижимое имущество. В силу этого, актуальной проблемой является разработка и утверждение Министерством юстиции РФ единой инструкции по вопросам регистрации прав на землю и регистрации ограничений (обременении) этих прав. Реализация указанного предложения позволит повысить эффективность механизма защиты прав собственников, землевладельцев и арендаторов.

    24

    По теме диссертации опубликованы следующие работы:

    1. Виды прав на землю и основания их возникновения. - Государство и право. - 1999, №8. - С. 42 - 48.

    2. Государственная регистрация прав на землю. - Закон. - 1999, № 6. - С.81 - 85.

    3. Выступление на Международной конференции "Проблемы теории аграрного, природоресурсного и экологического права". - Государство и право. - 1999, № 6. - С. 33 - 34.

    4. Приобретение права собственности на земельные участки и земельную долю. - Сельские узоры (Аграрный журнал республики Башкортостан), № 4, 1998. - С. 26.

    5. Правовые основы деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств. - Сборник "Крестьянские хозяйства и сельские подворья в России (1991 - 1998 г.г.), 1999.

    6.Акционерные общества в сельском хозяйстве (разделы 1 - 4). - М.: Издание РосАгроФонда, 1999. - 252 с.

    7.Земельный кадастр. - Финансовая Россия, № 10, 1999.



    [1] В Законе о регистрации прав аренда упоминается как регистрируемое право и как ограничение.

Информация обновлена:20.12.2010


Сопутствующие материалы:
  | Защита диссертаций 
 

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.

Copyright 2002-2006 © Дирекция портала "Юридическая Россия" наверх
Редакция портала: info@law.edu.ru
Участие в портале и более общие вопросы: reception@law.edu.ru
Сообщения о неполадках и ошибках: system@law.edu.ru